二世帯住宅は節税になる？！賢く二世帯住宅を建てるためのポイント4つ。

二世帯住宅の節税

親と子が一つの建物で生活する二世帯住宅は、一世帯向けの住宅よりも土地と建物が広くなるため、税負担が大きくなる傾向があります。

土地が広いのだから仕方ないと感じるかもしれませんが、実は二世帯住宅を建てるときに登記をどのように行うかで税金が安くなったり、軽減措置を受けられたりすることがあります。

共有か単有か

土地や建物の登記を行う際、どのような物件でも「共有」か「単有」かを選ぶことができます。

「共有」は二人以上の名義人が物件を所有する方式で、二世帯住宅で費用を折半した時は、その割合に応じて所有の割合を決めるのが一般的です。

「単有」は名義人を一人に定める方法です。単独で出資して一世帯向けの住宅を取得した時などは単有名義にすることが多く、特に問題はありません。

しかし、費用を折半して取得した二世帯住宅を単有にしたり、親が出資して建てた二世帯住宅を子の単有にしたりしたときは、物件の一部や取得にかかる費用を「贈与した」とみなされ、贈与税が発生することがあります。

非区分か、区分か

二世帯住宅は「共有」か「単有」か以外に、「非区分」と「区分」からも登記方法を選ぶことができます。

「非区分」は世帯数に関わらず物件を一つとして扱う方式で、不動産取得税や固定資産税などの税額は登記上の広さをそのまま使って計算します。税金は面積が広いほど高くなるため、非区分で登記すると税額がやや高く感じられるでしょう。

「区分」は物件を世帯数に分けて扱う方法です。二世帯住宅の場合、土地や建物を二つに分けて税額を計算するため、不動産取得税の控除などの減額制度を二軒分受けることができます。

ただし、不動産登記の手続きや手数料が倍かかる、物件を売却しにくいといったデメリットもあります。

また、区分登記すると最大330㎡分の土地の相続税が80％減税される「小規模宅地等の特例」を受けることができなくなるという点も注意が必要です。

完全分離型なら優遇されることが多い

二世帯住宅には玄関や住宅設備を完全に分離した「完全分離型」、住宅設備の一部を分離した「一部分離型」、玄関や住宅設備などすべて共有の「完全共有型」の3通りがあります。

このうち、一部分離型と完全共有型では登記を「区分」にしていないと二つ分の控除を受けることはできませんが、完全分離型の場合は登記の形態に関わらず「二つの物件」として扱われることがあります。

「区分」で登記していなくても二つ分の控除を受けることができるため、登記の手間や費用を節約することができます。

リフォームしやすい構造で造る

非区分で登記していてもより多くの控除を受けやすい完全分離型の二世帯住宅ですが、介護が必要になったり家族構成が変わったりしたときは完全分離では不都合を感じることがあります。

完全分離型から一部分離などに切り替えることを想定し、予めリフォームしやすい構造で造っておくとよいでしょう。

まとめ

二世帯住宅が受けることができる軽減・控除などの制度は様々ですが、登記方法や面積などによって受けられる制度・受けられない制度があります。また、控除内容や控除の条件などは変更になることも多いため、その時々でどのような制度があるのか、どのような条件で受けられるかを調べ、メリットが大きい登記方法を選ぶとよいでしょう。