競売物件を探す際に注意すべき3つのこととは？

競売物件を探す際に注意すべき3つのことをご紹介します。

競売（けいばい）物件とは

借金やローンなどの返済義務のある人が返済を行わなかった場合、お金を受け取る権利がある債権者が裁判所に申し立てて不動産を差し押さえ、競売形式で売却することで返済金に充てることがあります。

この、競売にかけられている物件のことを「競売物件」といい、一般の住宅、店舗、事務所のほか、オフィスビルやマンション、アパート丸ごと、道路すら通っていない山林など、さまざまな物件が競売物件として売られています。

競売物件は一般的に、不動産業者などの相場よりも安く購入することができますが、一般流通物件とは異なる点が多く、注意をしないと思わぬトラブルに見舞われることがあります。

一般流通物件は、売り主である不動産業者が物件の状態の説明を行い、物件引き渡し後に説明されていなかった欠陥がみつかった場合、買い手が売り主に「損害賠償」や「契約解除」を求める権利があるなど、「宅建取引業法」によって買い手が保護されています。

一方、競売物件は「売り主」が存在しないため、一般流通物件のように不動産業者などから説明を受けることができず、裁判所が作成した「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」をみて自分で物件の状態を判断する必要があり、購入後に欠陥が見つかった場合も損害賠償などを求めることができません。

競売物件では買い手は一切保護を受けることができず、すべてが「自己責任」となります。

一般流通物件では、売り主が買い手に物件を引き渡す「引き渡し義務」があるため、購入手続きの後はスムーズに物件を手に入れることができますが、競売物件では物件の所有権が買い手に移るだけです。

そのため、一般住宅を競売で購入したときは、玄関ドアなどを専門業者に頼んで開けてもらわなくてはならないことがあるほか、居住者がいる場合は自分で立ち退きの請求を行う必要があります。

また、所有権が移るのはあくまでも「物件」だけであるため、住居の中に家財道具がある場合、勝手に処分することができないなど、引き渡し時にトラブルが起こる可能性があります。

相場よりも安く購入できるとはいえ物件は価格が高く、個人が自己資金で購入できないことがほとんどです。

一般流通物件の場合、住宅の購入には住宅ローンを利用するのが一般的ですが、競売物件の場合「落札できるかわからない」「競売の実績がない個人に貸すのはリスクが高い」などの理由で、住宅ローン利用申し込みに応じてくれないこともあります。

競売物件に入札する際に支払った「入札保証金」は、落札後にキャンセルをしても返ってきませんので、競売物件購入で住宅ローンを利用したい場合は、事前に金融機関に住宅ローン利用の相談と打ち合わせを行って、確実に利用ができるという確証をもらいましょう。

また、個人では融資を受けられないという場合は、不動産競売サポート業者を仲介すると融資が受けられることがあります。

相場よりも安く購入できる可能性が高く、一般の不動産業者などでは購入できないような物件に巡り合うことができるも競売物件ですが、デメリットも多く、購入には注意が必要です。

最近は、物件の選定や入札価格のアドバイスなどを行ってくれる競売物件の代行サービスもありますので、競売物件の購入を検討するときは、こういったサービスの利用も考えてはいかがでしょうか。