住宅ローンの繰り上げ返済、期間短縮型と返済額軽減型のどっちがおトク？

繰り上げ返済の種類

住宅ローンは毎月の返済に加え、借入金を前倒しで返済する「繰り上げ返済」という返済方法があります。繰り上げ返済で支払ったお金は元金返済に充てられるため、その後の利息が減って支払総額を減らすことができます。

繰り上げ返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の二通りがあり、それぞれ異なる特徴があります。繰り上げ返済をする場合、「期間短縮型」と「返済額軽減型」のどちらの方がお得なのでしょうか。

期間短縮型

期間短縮型の繰り上げ返済は、繰り上げ返済で元金を減らすことで返済期間を短縮する返済方法です。毎月の返済額は変わりませんが、返済期間が短くなるため短縮された期間分の利息が軽減されます。金利が高いほど利息は高くなるため、支払期間を短縮する効果が高くなるといえます。

返済額軽減型

返済額軽減型は支払期間は変化しないものの、繰り上げ返済後の毎月の支払額が軽減される返済方法です。元金は減るものの利息がかかる期間自体は減らないため、期間短縮型に比べると支払総額を減らす効果は小さくなりますが、毎月の負担額が減って生活に余裕ができやすいというメリットがあります。

どちらが得か？

期間短縮型は、元金返済と利息がかかる期間の短縮を同時にできる期間短縮型の方が支払総額を減らす効果が高いうえ、金利変動型の住宅ローンを利用している場合は金利上昇によるリスクを軽減できるというメリットもあります。

しかし、繰り上げ返済で返済期間を短縮した場合、借り換えの際に返済期間を延ばすことができないというデメリットもあります。低金利、固定金利であれば期間短縮型のメリットは少なくなります。

返済軽減型は毎月の負担が軽減されることから精神的な余裕が生まれやすく、貯金がしやすいというメリットがあります。支払総額の減額効果が低いということがデメリットです。

支払総額を比較した場合、期間短縮型の方がお得になりますが、低金利であれば返済軽減型との差は少なくなります。

また、毎月の返済額が大きいと貯金が難しくなるため、家のリフォームや子供の進学などのために多額の資金が必要になったときに住宅ローンよりも金利の高いローンを利用しなくてはならないといった状況に陥る可能性があります。

貯金がしやすい返済額軽減型であれば、住宅ローン以外のローンを組まなくてはならないという状況を避けられるため、住宅ローンの支払総額は期間短縮型よりも多くなっても、家計全体で見るとお得になるということもあります。

まとめ

住宅ローン単体で見ると期間短縮型の方が得といえますが、家計全体で見ると返済額軽減型の方が得になるということがあります。金利や資産状況、老後資金や教育資金、住宅リフォームなどの資金計画によってどちらが得になるかが変わりますので、繰り上げ返済を検討する場合はファイナンシャルプランナーなどと相談して返済方法を決めるとよいでしょう。