一戸建ての実家を相続する場合、相続税はどれくらいかかりますか？
相続をする財産の総額によって、相続税は決まるため、一概にいくらとは申し上げられません。
相続する財産は、一戸建ての住宅だけでなく、現金や預貯金、株式、家具や車、貴金属などのプラスの財産と、借金や住宅ローン・自動車ローン残高、買掛金などのマイナスの財産及び葬儀費用を差し引いて求めます。
そのため、一戸建ての住宅だけでは、相続税がいくらになるのかを計算することはできないのです。
そこで、一戸建て以外の財産が無いとして、不動産の相続で必要な税金をご紹介します。
不動産の相続に関する税金
不動産を相続するために支払う税金は「登録免許税」と「相続税」の2種類あります。
登録免許税
土地や建物の所在地や面積、所有者の情報などを登記簿に登録することを「登記」といいます。
不動産を相続すると、所有者が相続人に変わりますので「相続登記」をすることになります。
この登記に必要な税金が「登録免許税」です。
登録免許税の金額は「固定資産税評価額×0.4%」で計算されます。
この時、固定資産税評価額は1,000円未満を切り捨て、登録免許税は100円未満を切り捨てにして計算されます。
固定資産税評価額
固定資産税評価額とは、市町村が決定するもので、実際の取引価格とは大きな差があります。
毎年見直しが行われており、詳しい評価額は市町村役場で確認することができます。
土地は時価の約60〜70％、建物は実際の建築費の約50〜80%程度の価格が固定資産税評価額となります。
この「相続登記」は法的な義務ではありません。
そのままにしておいても法に罰せられることはありません。
しかし、「相続登記」を行わない場合、不動産の売却したいとなっても所有者が相続人と証明できませんので、処理をすることができません。
そのため、相続をした段階で相続登記をする必要があるでしょう。
相続税
相続税は、遺産の総額から基礎控除を差し引いた金額に課税されます。
基礎控除＝3,000万円＋相続人の数×600万円
土地と建物を合わせた評価額が、基礎控除の範囲内に収まれば相続税はかかりません。
では、土地と建物の評価額はどのように評価されるのでしょうか。
土地の評価
基本的には市街地は「路線価方式」、市街地以外は「倍率方式」により評価されます。
- 路線価方式
その土地が面している路線（道路）に面する標準的な宅地の1平方メートルあたりの価格のことです。土地の形や奥行き、間口の広さなどに応じて補正を行い、評価額を算出します。 - 倍率方式
路線価が定められていない地域で、その土地の固定資産税評価額に一定の倍率をかけて計算されます。倍率は国税庁ホームページの「財産評価基準書」に記載されています。
固定資産税評価額が3,000万円、倍率が1.1倍の場合、土地の評価額は3,300万円となります。
居住用の土地については、亡くなった被相続人と同居していた配偶者や親族がその土地を相続した場合には、評価額を240平方メートルまで80%減額することができます。
建物の評価
固定資産税評価額がそのまま相続税における評価額になります。
相続税の計算方法
一戸建て以外の財産が無いとして、例えば、妻1人、子供1人（成人）の場合について計算してみましょう。
まず、基礎控除の額が3,000万円＋2人（相続人数）×600万円となりますので、4,200万円となります。土地と建物の評価が4,200万円以下であれば、相続税はかかりません。
土地と建物の評価が5,000万円だった場合、
5,000万円−4,200万円で800万円＝課税対象
これを法定相続分の割合通りに分割して計算してみると、
1.妻、子供ともに1/2となり、400万円ずつになります。
各人が相続した金額に税率をかけると、
- 妻：400万円×15％−0円（控除額）＝60万円
- 子供：400万円×15％−0円（控除額）＝60万円
※このとき、各人の相続分が1,000万円を超える場合、控除額が設定されています。
この場合、60万円＋60万円で120万円が相続税の総額となります。
相続税の総額が120万円と計算できたので、実際に相続した割合に応じて相続税を計算します。
2.妻が80％、子供が20％を相続するとした場合、
- 妻：120万円×80％＝96万円
- 子供：120万円×20％＝24万円
これが相続税の納付金額となります。
最後に控除がある場合は差し引いて、納付額が決まります。
配偶者の場合、1億6千万円の配偶者控除が受けられます。配偶者控除は1億6千万円もしくは配偶者の法定相続分相当額のどちらか多い方の金額までは非課税になるという制度です。
子供の控除に関しては、成人している場合は控除はありません。未成年の場合「6万円×（20歳-相続開始の年齢）」が控除額になります。
まとめ
今回は、一戸建てしか財産が無い状態での相続税の計算をご紹介しました。
父と母がいる場合、子供への相続は2度発生します。
父が亡くなった時に、母がすべての遺産を相続し、配偶者控除でその時は相続税がかからなかったとしても、次に母が亡くなった時にその財産を相続するのは子供です。
1次相続の納税額だけでなく、2次相続の場合まで考慮して相続割合を決めることが大切です。